目前国内产业园区已经进入存量运营时代，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经在地产行业利润率下降的大背景下渐渐不可行，园区经营企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。现整理轻资产园区运营项目的主要盈利模式如下：
强势品牌输出模式具有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路。此模式需要园区运营商具备足够的经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，通过业务能力强劲人员精干的团队实现园区运营；盈利收入为品牌使用费和运营服务费。
亿达中国是国内第一家民营商务园区运营商，亿达中国通过运营大连软件园，拥有了第一个成功范本，2006年，亿达中国受武汉东湖高新区管委会委托，运营空置严重的武汉光谷软件园。亿达中国在拓展的过程中依据最初大连软件园的模式，再结合拓展区域的实际情况，因地制宜的进行轻资产输出。2012年，亿达中国与湖北省联投共同建设运营武汉软件新城，首创轻资产的拓展形式。2015年，亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”。在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以轻资产模式输出，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑。
以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。盈利收入多样化，简述如下表：
浙江菜根信息科技有限公司位于有“创新创业活力之城”美誉的浙江省杭州市，成立于2015年初，是特色小镇、高新科技产业园、创新创业园的运营服务提供商，为特色小镇、高新科技产业园和创新创业园提供全面规划及运营服务。
菜根始终以“中国科技创新服务的领航者”为目标，以“产城融合的实践者，科创要素的集聚者，创新创业的服务者，转型升级的推动者”为历史使命，致力于整合全球优质产业资源，共建创新创业生态圈，打造推动区域经济发展新引擎。
截至目前，菜根科技运营项目覆盖浙江、江苏、湖北、四川、山东、广东、安徽等地，其中特色小镇7个，全国运营管理园区的总面积超过300万平方米，同时在瑞典斯德哥尔摩、以色列特拉维夫、美国硅谷、德国科隆、英国伦敦等全球重点创新创业集聚地设立了办事机构，为十余个地区政府提供规划运营管理服务。菜根打造12大服务板块，以超过200项服务内容，构成“一站式”线下服务体系，助力入驻企业全生命周期发展。
如果说运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，优质企业一般也都是各类投资机构追捧的对象，所以复制并形成规模具备难度。盈利收入为股权退出或分红等形式
2014年，张江高科提出“科技投行”战略，并向着产业地产营运商、高科技产业整合商和科技金融服务商的“新三商”调整转型；2015年，张江高科围绕创新创业企业成长发展的全生命周期，推出了新型科技投行的抓手“895营”；2016年，张江高科把“产业投资”作为年度三大业务板块之一，明确提出要“着力加大产业投资布局”。张江高科做创新创业企业的“时间合伙人”的路径：利用产业地产，为科技投行建立项目池。按照“基金操盘，加快收购，投资相伴，资源回注，模式复制”的思路，加快对区外资产的收购，加大科技投资的运用力度，将优质资产回注张江高科，并通过不断地复制该路径，形成循环可持续发展的“张江高科模式”。
张江高科目前产业地产、产业投资业务在公司利润结构贡献中已经并驾齐驱、平分秋色。截至2017年，张江高科已累计投资40亿元，投资项目100个，已上市27家，预披露2家，拟上市13家。投资标的广泛，包括蚂蚁金服、七牛信息、天天果园、喜马拉雅等独角兽企业
产业地产从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，园区运营商与大型房地产开发建设公司进行合作渐渐变成行业主流趋势。但是需要注意的是随着地方政府对此模式越来越深入理解，不少以产业为名、以住宅地产为实的做法开始逐渐受到排斥。盈利收入：合作进行一二房地产开发收入分成。
现在业界已经出现较多案例，比如启迪和协信联手成立启迪协信；亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城；万科产业地产、天安数码联手上海项目；万科、美国黑石合资物流地产等，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等；
产业地产资产证券化可能有三种形式：基于股权的重资产模式证券化（类REITs）、基于物业抵押形式的证券化（CMBS）和基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS）。将基于园区现金流证券化（轻资产式租金收益权ABS）——就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户，这种模式相对较适用于不持有物业资产的情况下进行融资融资，如持有物业资产的情况下，可以采用类REITs、CMBS模式实现融资和变现。采用资产证券化做法在国内近二、三年刚刚兴起，有待继续发掘。盈利收入为所获融资进行再投资收入扣除相应成本
北科建集团在2016年10月27日，于中证机构间报价系统发行挂牌交易的“北科建·创新信托受益权资产支持专项计划”。它是通过华能贵诚信托有限公司以青岛、长春、嘉兴、无锡四家科技地产园区持有物业发行的信托受益权为基础资产，以四家园区持有物业未来租金收入提供现金流支持，并由长城嘉信资产担纲计划管理，成功募集资金22亿元，期限15年，获得AA+评级。当时长春北湖科技园入驻了78家企业，总体出租率最高，达到91.8%，平均每月租金为30元/平方米；体量最大的嘉兴园区入驻了385家企业，但总体出租率最低，只有39.57%；青岛园区的平均月租金最高，达到39元/平方米，而最低的是无锡园区，只有21.84元/平方米。北科建将预计年收益率定位于5%，也显示出对园区未来的租金收益水平持有保守和谨慎态度。青岛、长春、嘉兴、无锡四家科技地产园区分别获得4笔信托，金额分别为5亿元、3.5亿元、6.5亿元和7亿元，园区经营收入作为信托的主要还款资金来源，偿还信托本息。
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