我们对新街口第四象限的研究，从 2009 年到 2019 年年底，前后已持续了十年时间。在此期间内，主要工作内容包括：历史研究、场地分析、文化资源开发利用、交通体系完善（车行交通体系与步行交通体系，梳理公交站点、地铁线路等），我们对南京城区内这一最具核心竞争力的商业综合体群进行了系统全面的研究。十年来，城市发生了巨大的变迁，相应的开发政策也出现了变化，在政府规划部门、社区街道组织、商业资本运作、学术课题研究四方的综合参与、协调、努力下，新街口第四象限的城市设计最终完成，并进入实施阶段。这是一个漫长的过程，可喜的是，整体的城市设计已经落地，其中最重要的启动项目德基三期商业广场已开工建设。这是南京城中心区乃至国内核心地段城市改造、更新过程中一个值得探讨和分析的案例，也是我们对十年来工作进行的总结。
改革开放后，我国城市急速外延扩张，城市中心区进行了大规模的改建与新建，在改扩建过程中，存在一些问题：（1）城市历史机理与历史遗产损毁严重；（2）城市用地效率较低，特别是中心区，建设密度未得到最大的发挥；（3）城市管理粗犷，人口密度分布不合理，交通出行拥堵，公共服务设施、环境质量较差。2010 年后，城市化逐渐稳定，外延性趋势渐缓，第二轮城市更新开始。上一轮城市改建与新建遗留的问题，成为本轮城市更新首先需要解决的问题。（1）须重新评估与找回城市中心区的历史遗存，包括城市肌理、建筑遗产、地名街名；（2）提高土地建设使用效率；（3）提高城市精细化管理程度，对机动车进行严格管控，优化公共服务设施与环境质量。第二轮城市更新，城市中心区的改造充斥着复杂性与矛盾性。（1）资本和驱动间的矛盾。在计划指导的市场经济条件下，资本运作中的利益诉求需得到满足。（2）公共利益与资本利益间的矛盾。与改革开放后的大拆大建不同，在本轮城市更新中，集团代替政府成为开发主体，资本利益属于集团，资本利益和公共利益处于矛盾状态。（3）结合生态学思想，通过精细化管理，在增加城市用地效率的同时，协调城市中心区设计的各种矛盾。
本轮城市更新的主要策略包括：（1）实现多元化，由政府制定相关政策，从资本运作角度考虑企业的利益，加强公众参与，委派专业人员协调管理。（2）在历史、当下、未来间找到平衡点，最大程度地尊重保护历史，体现历史价值。基于现状条件，统一协调未来的诉求与愿景，使城市建设维持 50 ～ 100 年的有效率期。（3）通过精细化管理，提高土地使用效率，提高单位土地 GDP。（4）打造复合型业态，包括公共写字楼，商业、娱乐、酒店及少量的住宅和公寓，形成复合型场所与空间。
新街口地区历史悠久，1928 年因中山大道的建设而成为南京市重要的交通枢纽和几何中心，在以后的发展中迅速成为南京市绝对的经济、商业、文化中心，同时也成为了南京市高层建筑最为集中的区域之一。
新街口核心区呈现典型的街区式块状布局，以环形的新街口广场为中心，四条林荫大道在此交汇。核心区被划分为四块相对独立的街区。本案位于新街口东北象限，西临中山路，东临洪武北路，南至中山东路，北临长江路。
（1）地块内产权复杂、地块封闭围堵成不同区块，外部空间消极，城市环境差。（2）地块整体的建筑品质、体量、高度参差不齐，缺乏有机统一的整体性，缺乏 CBD 应有的形象。（3）地块内停车与交通给城市主干道带来了巨大的交通压力，加上规划的未来新建筑所带来的影响，区域的交通形势将变得愈发严峻。（4）地块内有一批各级别的时期历史建筑，它们各自孤立，保存状况也各不相同。
（1）整合地块属性，打造舒适的内部空间。（2）降低建筑覆盖率，提高容积率，形成匀称、统一、有机的超高层城市核心区。（3）疏通地块内部支路交通，化整为零，并对停车数量加以控制。充分利用轨道交通、地面公共交通，增设中山东路与长江路间的地下联络道，以减轻地面交通压力。（4）加强历史建筑的保护与利用，形成点、线、面结构的历史建筑场景，彰显文化记忆，展现人文活力。
1.7.1 目标一：打造舒适宜人的城市公共空间（1）在地块内设计若干休闲广场，激活城市公共空间。具体设计中，拉开德基三期与二期的距离，在德基一、二、三期间围合出下沉广场（广场 1）；远期规划中，在中山东路沿线形成绿色、舒适、开敞的市民广场（广场 2），历史建筑与新建筑围合成的城市空间，形成独特的历史文化氛围，将成为城市景观新地标；在远期规划中，在德基一期右侧形成条形广场（广场 3），该广场上的景观节点与孙中山铜像形成对景，并与新旧建筑之间的廊道空间共同形成一条城市轴线）配合已有空中连廊，在德基三期与德基一期、德基二期之间增设空中连廊，增强广场的围合感，加强商业空间的内部联系，同时又不影响人的视线）设计中控制建筑高度和体量，打造敏感视点，使高低错落的商业界面围合出连续的室外城市空间体系，打造高品质的城市地标景观和城市视觉通道。具体设计中，在中山路和中山东路的交叉口形成敞开的城市界面，三栋超高层建筑形成高低有序的地标形象；在中山东路和洪武北路交叉口视点，中山东路临街为时期风格临街界面，视觉焦点为区域内 300m 超高层塔楼，塔楼后退并形成退台状体量，形成由低到高的空间秩序；长江路和洪武北路交叉口视点，三栋超高层建筑形成具有地标性的高层建筑组团；长江路和中山路交叉口，视觉焦点仍为德基二期塔楼。（4）统筹规划室外空间景观，通过对绿化铺地、城市家具的精心设计打造高品质的休闲景观节点。
1.7.2 目标二：建立便捷高效的立体交通体系（1）新街口是全市客流最为集聚的区域，也是公交服务最为密集的地区，轨道交通成为该地区最主要的出行方式，设计中应坚持轨道引领发展理念，通过出行结构优化缓解行车难、停车难问题。（2）推动慢行环境的构建，提升地区交通出行品质。（3）由于内部支路网不发达，片区已开发地块交通呈“口袋式”特征，出入交通、出租车上落客均利用周边干路加剧交通拥堵。在设计中，需要注重地区高密度网络打造，系统推广单行组织提升整体交通效率。（4）建设一条连接长江路和中山东路的地下内部联络道路，充分利用地下空间，规划地下联络通道分流，缓解交通压力。（5）实行便捷的空中通道，实现商业裙房高区之间的良好互动。（6）德基三期的远期发展规划里，在负二层设置了出租车专用上下客停靠点，未来可有效缓解出租车上下客中带来的地面交通问题，并逐步形成以步行系统为主的地面交通体系。1.7.3 目标三：丰富多元的时期历史建筑（1）保护并修缮现存历史建筑，恢复历史原貌，延续新街口历史文脉。
在具体设计中，对区域内各自孤立的、保存状况不同的、各级别的时期历史建筑进行系统的保护、修缮、利用。青石街时期建筑经过修缮与整理后，形成了极具特色的居住建筑群，与毗邻的新建高层建筑形成高低错落、大小对比、新旧对比的城市形象。（2）利用地块内历史建筑的数量优势，结合城市空间规划，形成历史建筑参观体系，成为沿长江路、中山东路历史文化游览路线上的重要组成部分。具体设计中，中山东路一号已完成修缮并为工商银行所使用，可拆除其北部加建的部分。浙江兴业银行旧址需进行保护性修缮。除了对中央通讯社旧址主体建筑与大门进行修缮保护外，还应拆除连家店，使中央通讯社旧址前形成一个开放的市民广场，活跃片区内的气氛，使整个中山东路历史建筑与广场串联成一体。远期拟在中山东路沿线新建时期风格沿街建筑，形成独特的时期历史建筑沿街界面。（3）在妥善保护修缮历史建筑基础上，尽量发挥历史建筑的特点和优势，改造作为文化、休闲、娱乐等场所，满足现代人的生活需求。具体设计中，拟将青石街时期建筑改造为艺术画廊和小型展览空间，成为连接区块内文化艺术中心和沿中山东路历史建筑的重要节点。在中央通讯社旧址中引入展览功能，联结中山东路沿线广场，激活历史建筑游览体系。
新街口第四象限整体城市设计中融合了空间规划设计、交通布局研究、历史建筑保护、商业氛围营造、文化氛围营造、旅游目的地营造，在此城市设计的指导下，我们对德基商业广场三期进行了详细的规划设计。已经建成的德基商业广场一期（简称一期）和德基商业广场二期（简称二期）商业广场是南京城繁华地段——新街口内最具活力与竞争力的商业综合体，在全国范围内，不论是知名度、营业额、税收贡献还是国内国际大品牌的入驻，都位列前端。这一商业综合体的空间拓展与规划设计，除了可以提升德基商业广场本身的实力、带动片区经济发展外，对大型城市核心片区内重要商业节点的更新发展也提供了有力指导，具有重要意义。在德基商业广场的三期规划设计中，我们主要关注以下几个要点。
（1）德基商业广场三期（简称三期）位于新街口第四象限内部核心区域，是整个地块的几何中心，四周均为内部道路，远离热闹繁华的主干道。在这样的区位条件下，如何发挥三期的商业效益，并与一期，二期形成良好的互动，是一个重要问题。在具体设计中，我们的策略是将德基一、二、三期进行地下与空中联通。在地下联通部分：德基一期、二期的人流均面向主干道，将人流引入地下空间（负一、负二层），并在负一层内建设通道，与三期的负一层空间衔接，实现一、二、三期地下整体贯通。在空中联通部分：现德基一、二期之间已在七层位置设有空中连廊，在三期设计中，可在七、八层位置分别建设一、三期空中连廊，与二、三期空中连廊，形成“品”字型空间，实现一、二、三期空中贯通。这样既保证了德基一、二、三期之间的相对建筑体块独立，空中与地下的连接通道又加强了他们的整体商业运营，形成了良好的互动，成为一个有机整体。三个相对独立的体块在中心位置围合出商业广场，商业通道的搭建则紧凑了内外衔接，弥补了德基三期远离商业主干道的缺憾。
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