今天下午，市政府新闻办举行发布会，介绍《宁波市住宅小区物业管理条例》修订情况。报经省第十三届会第三十一次会议批准，修订后的《宁波市住宅小区物业管理条例》将于今年4月1日正式施行。
此次修订后的条例共九章九十八条，对物业管理范围、业主自治规范、小区事务处理等作出了新的调整，重点明确了物业管理区域、业主大会法律主体地位及小区有关事务公开等内容，将为甬城的精细化物业管理增添新的法治抓手。
市住建局党组成员、副局长黄毓琳围绕媒体关心的热点重点，结合我市物业管理工作实际，对新修订的条例细节进行具体解读，并解答记者的提问。
早在1997年，市会就审议通过了条例，其后，分别于2001年，2009年进行了修改、修订。随着城市化进程加快推进，物业服务涵盖面不断扩大，物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况和新问题。有必要在总结提炼我市物业管理实践经验的基础上对条例进行修订。
2021年8月31日，市十五届会第三十九次会议审议通过了条例修订。条例报经省第十三届会第三十一次会议于2021年9月29准后，将于今年4月1日起施行。修订后的条例共九章九十八条。
为了完善物业管理体制，促进形成党建引领、业主自治、政府监管、各方参与的工作合力，条例主要作了以下规定：
一是注重发挥社区党组织在物业管理中的引领作用。明确本市建立和完善社区党组织领导下、各方参与的住宅小区基层治理体系，同时，对社区党组织参与筹备业主大会会议、协助审查业主委员会委员候选人资格、列席业主委员会会议等党建引领的具体内容作了明确规定；
二是进一步明确相关部门和单位的管理职责。条例明确了市和区（县、市）政府及其各有关主管部门、镇乡（街道）、居（村）民委员会在物业管理活动中的职责分工，规定住房和城乡建设管理部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作，同时对各有关部门加强执法进小区工作，及时、依法处置住宅小区内各类违法行为的职责作了明确规定，并强化属地管理责任，明确了镇乡政府（街道办事处）在指导和监督业主大会召开、业主委员会组建及其换届改选和日常履职运作等方面的具体职责。
物业管理区域的划分是实施物业管理的前提，考虑到实践中存在划分和调整的条件、程序不够明确的问题，实践中群众的反映较为强烈，同时，车位、车库不能首先满足业主需要等问题也较为突出，为此，条例结合实际情况对物业管理区域划分和调整的条件、程序等作了明确规定，对建设单位出售、出租车位、车库和公布车位、车库处分情况以及道路停车泊位的设置、人民防空工程平时用于停车的管理等作了具体规定。
为了解决实践中业主大会难以召开，业主委员会履职运作不规范，物业资金账户开设和资金使用中的随意性等问题，条例主要作了以下规定：
一是细化业主大会会议筹备和召开的具体程序。条例对业主大会筹备组的成立、人员组成、工作职责、经费保障等作了明确规定，并规定，市物业管理综合信息平台免费提供业主大会会议系统供业主使用，为业主大会召开提供便捷、规范、权威的途径；
二是规范业主委员会职责履行。条例对业主委员会应当履行的日常职责、业主委员会及其委员禁止从事的行为作了具体的列举规定，并规定了业主委员会不履行、违法履行职责的处理途径和法律责任；
三是加强业主大会、业主委员会对物业共有资金的规范化管理。条例对业主委员会开设基本账户和探索实行业主大会统一社会信用代码证管理制度等作了明确规定。
实践中存在物业服务费偏高或者偏低、物业服务“质价不符”等问题，原因主要是前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，物业服务费由建设单位和物业服务企业协商确定，后期业主大会成立后较难调整。条例规定，前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平。实行政府指导价的，价格主管部门应当制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。此外，条例还对前期物业服务合同的订立、前期物业服务企业的职责、物业交付的承接查验和资料移交、物业保修责任等内容作了规定。
针对物业管理中存在服务质量参差不齐、资金收支不透明等引发物业矛盾纠纷的问题，条例主要作了以下规定：
一是对物业服务收费的规范标准作了规定，市物业主管部门应当会同物业管理行业协会，公开发布本市住宅小区物业服务项目内容和标准指引，物业管理行业协会应当定期监测并发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业在协商物业服务费时参考；
二是对物业服务企业应当履行的职责作了具体规定，对建立物业服务质量评价制度、物业管理星级评定等激励机制作了明确规定；
三是对各类物业服务收费的内容、收费的方式、物业相关费用收支明细情况的公布、物业费收支的异议处理、监督管理、投诉举报等作了全面规定。
为了解决业主共有物业管理维护不到位、老旧小区专项维修资金筹集困难、专项维修资金使用效益不高等问题，条例主要作了以下规定：
一是对物业管理区域内应当禁止的违法行为作了具体列举，同时对物业装修、车辆通行和停放等行为作了规范；
三是对专项维修资金的设立、管理、交存、使用和应急备用金、日常小额维修资金的设立、使用、监督等作了规定。
为强化有关部门对物业管理活动的日常监督，完善物业矛盾纠纷化解机制，保障住宅小区日常物业管理不缺位，条例规定要建立全市物业管理综合信息平台，综合信息平台应当具有物业管理法律法规宣传、物业管理区域信息查询、业主大会和业主委员会信息网上备案、移动互联网业主大会会议、建设单位和物业服务企业基本信息查询、物业保修金和专项维修资金查询、住宅小区物业服务费交纳情况查询、物业管理各类规范性文件备案、网上投诉举报、信息统计分析等服务功能，提升智慧物业管理水平和物业监管能力，同时，还要建立信用监管制度、物业管理备案文件合法性规范性审查制度、“执法进小区”责任清单制度、应急性物业服务制度等，并完善多元化物业矛盾纠纷化解机制。
条例实施后，市将按照法规动态维护和全生命周期管理的要求，加强对条例的宣传和实施监督力度，督促政府有关方面依法严格履行职责，推进有关配套制度和保障措施的及时制定和落实，保障条例的正确、有效实施并取得实际效果。
《宁波市住宅小区物业管理条例》受众覆盖面广，社会影响力大。市住建局将联合相关部门扎实推进条例宣传贯彻各项工作，主要做好以下三方面工作：
一方面，合力实现条例宣贯工作主要目标。一要进一步增强公民依法守约意识，提升社会认知度。二要进一步厘清物业管理相关主体的法律责任，把条例制度设计、行为规范和监管措施落到实处。三要保障业主和物业服务企业的合法权益，促进全市物业服务行业持续健康发展。
另一方面，扎实实施条例宣贯工作五段步骤。一是学习宣传阶段：通过发放宣传材料、宣传标语、重点条目解读等，充分利用各类公益广告、现场咨询、专题沙龙活动、小区微信群、报纸、电视、网络等宣传载体，选择重点小区重点项目活动，深入基层，深入行业，结合“双随机一公开”“平安小区”等创建工作，组织法制专家解读条例，专题培训物业管理主管部门监管和执法人员，各地组织乡镇街道、社区、业主委员会进行系统培训，扩大条例影响力，提高全社会对条例的认知度。二是制定配套政策阶段：一、按照程序清理现有的政府规范性文件，对现有物业管理业务内容和流程进行全面清理，二、重点完成规范性文件的修订工作，完成物业管理业务内容和流程的调整更新。三、以住建部门为主，协同相关部门共同完成业主大会议事规则、管理规约示范文本等多个配套制度。三是组织实施阶段：按照条例最新要求，市和区县市两级物业主管部门要主动会同有关部门针对社会反映强烈的物业管理领域违法违规行为进行集中执法检查，通过以案释法向企业、业主宣传普及条例相关规定，引导企业、业主正确行使权利，切实履行法定义务。四是检查验收阶段：各地各部门组织对条例贯彻落实情况进行自查评估，针对存在问题，组织整改推进。五是反馈总结阶段：对贯彻执行情况进行总结，查找不足，整改提升，宣传好做法和先进典型，营造遵纪守法的良好氛围。
第三方面，努力达到条例宣贯工作预期效果。各地各相关部门务必将学习宣传贯彻工作作为当前一段时间重点工作来抓，坚持面向基层、深入持久，形成全方位、多渠道、多角度的宣传态势，要有计划有步骤组织培训学习，切实掌握条例的立法精神，增强法律意识，提升行业执法水平。
立法的生命在于实施。为确保新修订的条例落地落实、无缝衔接，下一步市住建局根据条例中有关授权规定，围绕目前全市物业管理实际工作需要和广大业主的诉求，起草并出台一系列配套政策和保障措施，为物业管理实际操作提供确切合法的政策依据和支撑：
一、在有效化解业委会成立难、履职难、监管难等方面，将制定《业主大会议事规则》《业主管理规约》等市级示范文本，健全和规范业主大会、业主委员会运行制度机制，还将根据条例有关创新突破条款要求，会同发改、民政、司法、税务等部门，对物业管理委员会组建运行制度、业主大会社会统一信用代码证管理制度等创新配套制度进行探索研究，为物业管理逐步融入社会基层治理，构筑有法可依、有章可循的政策制度体系；
二、在逐步解决物业维修资金归集难、使用难等问题，正同步修订《宁波市物业专项维修资金管理办法》，起草制定《宁波市住宅物业保修金管理办法》，切实有效解决物业维修和质量保修资金保障使用方面的一系列问题；
三、在规范和提升物业企业服务能力方面，将制定《物业服务合同（示范文本）》《物业服务项目内容和标准指引》等政策文件，对物业服务企业的权责作进一步规范，强化对物业服务行业的监督、指导，确保物业服务费用收支的阳光、公开、透明，保障业主和物业服务企业双方的合法权益；
四、在强化基层矛盾化解能力方面，市住建局下步还将配合市司法局，会同多部门建立健全物业管理区域内相关部门执法责任清单制度，协同建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。
我们将进一步强化党建引领，加大条例宣传，提升行业认知，引导全民参与，提升自治水平，加强全程监管，提升服务能力，在政府和社会各界的共同努力下，为宁波发展再添砖加瓦。
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