广州市中心新一轮的刚需推新风暴越刮越盛。中心四区中，荔湾区是今年1月至10月70㎡至90㎡户型产品成交最多的区域，如今更是乘胜追击。区域内多盘陆续推出70㎡至90㎡户型新货，其中4个更是全新盘，刚需赛道竞争越发激烈。“350万元住主城且近地铁”成为多家开发商聚焦的消费者需求。
“我们得房率超100%，月中将开放板房……”“我们就在地铁口，周末开放板房……”“我们有完善商业配套，目前已经开盘……”“我们对面就是西关培正分校区，现在有创意样板间……”在保利和颂、中海浣花里、万汇天地·朗庭、新世界天馥多个芳村项目现场，销售人员纷纷推介小户型新货，包括多款70㎡至90㎡户型，荔湾区的刚需大战一触即发。
为什么多家开发商在芳村“猛攻”70㎡至90㎡户型？可以用数据说明。克而瑞广佛数据显示，近一年荔湾成交6014套商品住宅，其中成交主力户型为70㎡至90㎡，成交1802套，占比近30%。此外，今年1月至10月中心四区一共成交1570套70㎡至90㎡户型产品，成交TOP10项目中，荔湾占5个，成交套数占比超六成。
荔湾区有不少希望将总价控制在350万元以内的刚需购房人群。今年1月至10月，中心四区70㎡至90㎡销量首位的项目，套均价正是控制在350万元内。位于地铁西塱站附近的保利滨江和悦在1月至10月成交了679套，套均价为334万元。
在芳村长大的罗小姐，一直希望在原居住地桥东小区周边置换一个三房小户型，家里凑出百万元首付款，寻寻觅觅希望买一套“全优盘”。“现在住的是当年父辈买的楼梯房，虽然加装了电梯，但由于房子的设计问题，从一楼上二楼仍需走楼梯，老人家出行不方便。”罗小姐介绍，她对新购房的需求是：最好离地铁站近，方便上下班；小孩过几年要小升初，非常关注学区房；家里有母亲需要照顾，三代同堂起码要三房……罗小姐直言曾留意西塱的刚需项目，但她认为“楼盘周边城市界面不是很成熟，而且比我现在住的地方更偏远，所以即使在地铁口也没有出手”。
新快报记者留意到，目前万汇天地·朗庭已正式开盘，价格为4.8万元-5.2万元/㎡，保利和颂明确价格将参考朗庭，预计其余两盘价格段与此价格也较为接近。其中保利和颂、中海浣花里、新世界天馥起步单位都为70余平方米，万汇天地·朗庭起步户型为79㎡。保利和颂现场销售人员透露，预计项目起步总价为340万元。
在刚需赛道，购房者筛选条件无非是区位、价格、配套、产品力。保利和颂、万汇天地·朗庭、中海浣花里、新世界天馥四盘都拥有70㎡至90㎡的产品，但项目优势各有差异。
区位方面，保利和颂与中海浣花里仅相隔数百米，两者距离地铁坑口站分别为约800米和约400米；而万汇天地·朗庭距离地铁花地湾站约1公里。新世界天馥位于荔湾老盘新世界凯粤湾对面，离地铁滘口站约300米。
花地湾“三剑客”相距较近，3个地块前身均为万科广信资产包的一部分，换言之，三盘同样产权缩水20多年。其中两块地在今年6月的土拍中分别被保利、中海分食，打造成如今的保利和颂和中海浣花里，折合楼面价分别约为2.64万元/㎡和2.27万元/㎡。
学位方面，保利和颂、中海浣花里均位于荔湾区东漖街道辖内，而万汇天地·朗庭属于茶滘街道，三盘离省实荔湾学校花地湾校区均不远，学校由万科配建。该校区辐射花地湾片区多个项目，目前学位情况依然不明确。保利和颂现场销售人员称：“今年省实花地湾校区因为招生未满，虽然不在同一条街道，但东漖街道部分学生也有机会入读。”不过该销售人员称，他们“无法保证在2026年交楼时的学位情况”。
新世界天馥的教育配套则主要为新世界开发的周边几个楼盘的配建学校，如逸彩新世界的真光中学附小、新世界凯粤湾的西关培正小学等，楼盘自建的配套只有幼儿园。新世界天馥现场销售人员表示：“未来学位不太好说，但周边未来会有另一个西关培正的分校区落成，具体时间不清楚。”
四盘所在的白鹅潭片区在芳村来说是相对成熟的地段，未来规划也较为明确，未来片区内将建3座商业坐标，除了在建中的双太古商业以及26.9万㎡华润万象商业，还规划了万汇天地18万㎡综合体。所以相较于其他三盘，朗庭的商业配建较为完善，未来自建的空中连廊会将地铁站、商业街、购物中心、写字楼和住宅相连。
四盘中，保利和颂户型定位最“亲民”，整个项目为71-87㎡三房户型，号称实用率超100%。在项目销售中心，一名销售人员对着户型图说：“我们刚好在政策松动期间报建，当时住宅套内半开敞空间半计容比例，从不超过套内建面的15%到放宽至20%，加上阳台、花池和飘窗的赠送面积，我们所有户型实用率超100%，部分户型甚至能做到110%。”从户型图可见，以72㎡户型为例，单位内设计了3个阳台，其中两个配备花池位，主卧飘窗宽度达80厘米。
对于赠送面积，开发商比较常见的操作方式是在规划设计的时候，把一些楼盘设计部分区域作为半封闭的阳台报建，在综合验收通过以后，将半封闭的阳台封闭起来连通屋内构成一个房间，由于该半封闭的阳台只按一半面积计价，另一半自然就成了“赠送”。而花池、飘窗则是全赠送。
只有把室外空间改造成套内空间，才能实现“实用率超100%”。“比如主卧的一边飘窗可以用来做衣柜，其中一个方正的阳台可以包起来做房间，另一个阳台打通一下内部空间也可以做房间……”该项目销售人员称，如果要将阳台改建成房间，需要购房者在收楼后自行完成。
在房地产市场研究专家邓浩志看来，大芳村片区没有江景光资源的地块，目前多打造为刚改项目，这类项目共性较多，配套也较为接近。“以学区而言，这几个项目周边都有名校分校，且有一定的不确定性，差别不大。产品实用率高会有一定优势，但以升值保值角度来说，我认为购房时应优先看重交通和商业配套。”
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