在一个住房价格只涨不跌的时代里，房子的买卖是一件轻易且有利可图的事情，人们相信改变住址是改善居住的最好方式。尽管很多人会发现，搬进更高档的小区，未必能解决居住的烦恼。现在，这种想法随着房地产行业的剧烈下行而动摇。换房不再是普遍的选择，普通人必须接受在同一个空间长期居住的现实。我们希望住在一个什么样的小区？如果小区变老变乱，我们有哪些方式来改善自己的小区？这样的问题，接下来会摆到中国城市里每一个普通人的面前。
每年四五月份，是心晴雅苑小区一年中最漂亮的时候。麦冬草生命力强，绿油油的，在阳光下闪闪发亮，一丛一丛如波浪般在地上伸展。五颜六色的花朵相继盛开，鸢尾、月季、绣球、萱草，争奇斗艳，让人赏心悦目。62岁的周洪斌是个爱花爱草的老大姐，一回到小区就忍不住拍照，往群里分享。她是心晴雅苑小区的业委会主任，留着一头利落的短发，看着比实际年龄年轻，语速是常人两倍。她还有个响亮的头衔——“全国业委会女主任群”的群主。
心晴雅苑小区位于陕西省西安市碑林区，离著名的大雁塔就一站地铁，马路斜对面是陕西省委，周围一两公里范围内高校、医院、商业密布。小区面积不大，总共4栋楼，236户，建成于2003年，在很多地方已经可以算作老旧小区了。但心晴雅苑看起来还很新，灰白色调的外立面看不到脱落、破损的情况，污渍也很少，内部道路干干净净，车辆都停放在指定位置。中心花园其实很紧凑，但满园春色，一看就是精心打理过的。这两年，楼市不景气，心晴雅苑的成交却还算活跃，常吸引周边的大学老师组团来看房，他们除了看中这里的地段好，也对小区搞得有声有色的业主自治有所耳闻。
这一切当然离不开周洪斌的辛勤付出。从2011年至今，她连任三届业委会主任，在这个位置上已经干了13年，迄今为止，没有拿过一分钱工资补贴，反而带着业委会给小区全体业主创造了600多万元共有收益，保证了物业费多年不涨，而且在小区完成了几百项更新改造。比如小区的监控系统，已进行过三四轮升级，从最初全小区只有3个摄像头，到现在一共安装了62个；原来故障频发的电梯也全都完成了大修，安全系数大大提升；每一栋楼的外立面也大修过，瓷砖是新贴的，还做了最新的防水；小区的消防系统、水泵房设备等内部设施也都进行了更新，室内公共空间的墙面粉刷过，楼顶防水也是这两年刚做的。
“能做的都做了。而且我们是花很少的钱，干很多的事儿。”周洪斌说话中气十足，像个骄傲的战士细数他们的战绩。13年的时间，让周洪斌的业委会班子已经通晓物业管理，还懂过程监管、质量控制，找施工队做到货比三家，选择最质价相符的。“比如小区4栋楼的防水维修，我们总共只花了17万多元，同期做防水的另一个同类型小区，他们一栋楼就花了40多万元，整体花销是我们的近10倍。”周洪斌是军人出身，2016年从部队研究所以高级工程师的身份提前退休，此后全力投入到小区治理中。“到现在为止，我们小区的大修基金本金300多万元一分钱都没动，还结余了100多万元的利息。”
说到这里，心晴雅苑已经足以让大部分小区产生羡慕之情。公共维修基金，正式名称为住宅专项维修资金，是一种用于保障住宅小区公共部位、共用设施设备正常运行和维修的资金。大部分住宅小区建成10～15年后，建筑和设施设备就开始进入维护保养期，如果加上施工质量或者管理不当的因素，其使用寿命还会进一步缩短。但很多小区，尤其是一些老旧小区，尽管急缺维修和改造资金，但动辄百万甚至千万的维修基金却因为没有成立业委会或者拿不到法定的业主投票数量，而无法取用，更别提创造公共收益了。
公共维修基金的问题只是中国住宅小区当下困境的一个缩影。过去几十年，随着房地产大开发，国内新建了数十万个住宅小区，这些小区有的规模小到只有一栋楼几十户，有的庞大到一般人难以想象。比如北京有名的天通苑小区，一共600多栋楼，常住人口可达百万，比有些国家的人口还多。对小区的治理，是中国城市社会基层治理的一大痛点。
自上世纪80年代以来，社区成为中国城市基层的行政管理组织，在通常情况下，一个社区下辖好几个小区。但在行政事务以外，小区的日常治理有着更具体、更琐碎的维度，非国家权力所能包揽。即使在同一个社区里，有的小区治理得当，而有的小区一片混乱。人们在小区里居住，小区也成为观察乃至改造中国社会的最微观的尺度。
在房地产大开发的时代，商品房不只是生活品，也是投资品。对房子的强烈的升值预期，深刻地影响了人们对居住空间的看法——换房子很轻易，甚至是必然的事情，那么，大家对小区的治理水平自然有了更高的容忍度。“用脚投票”，比出来参与维权、搞小区共治，似乎也要来得更爽快。但到如今，房地产只涨不跌的神话被打破，房产交易的难度增加，大部分人必须接受的一个新的现实是——在很长的时间里甚至终其一生都可能住在同一个小区里。而随着时间的推移，小区的各个系统开始老化，设施设备的故障率不断提高，电梯困人，高层火灾，外墙墙砖脱落，邻居私拆承重墙，这些现象，如果发生在一个系统性失灵失控的小区里，最终可能酿成的是致命事故。
十来年前，周洪斌住的心晴雅苑已经开始面对这些问题。2003年，心晴雅苑小区建成后，开发商指定了第一家物业公司——这也是全国房地产行业的惯例。被指定的物业公司通常是开发商的子公司，从而形成利益共同体。接下来发生的事情后来成了某种固定剧本：物业公司进场后，很快就着手上调物业费和停车费，业主无法接受，并对其服务质量表达不满，双方互相指责，一部分人开始拖欠物业费，小区管理陷入混乱。到第八个年头，心晴雅苑就已尽显衰败迹象——电梯频繁故障，墙砖脱落，绿化无人维护，设施损坏无人维修，小区里到处是乱停乱放的车辆……
周洪斌当时还忙着工作，但她一位住在小区里的退休老领导实在看不下去了，找来周洪斌，劝她出来扭转局面，“你总不能让我们这些七老八十的人往上冲”。周洪斌虽然在部队也管理过项目，但对什么是业委会、怎么搞物业管理一点也不懂。可是老领导话都撂这儿了，她也只能硬着头皮上。周洪斌后来投入到业委会的筹备中，因为执行力强，敢闯敢拼，顺利当选为业委会主任。接下来几年，她带领业主与物业公司展开了持续的抗争，最激烈的时候，她被一群壮汉围堵在楼里，报了警才被解救出来。
过去几十年，物业纠纷始终是小区治理中的矛盾焦点。特别是在房地产不断增值的背景下，这背后触及的是一块巨大的利益蛋糕。比如一个中大型小区，一年的各项收益少则几百上千万元，多则上亿。周洪斌无所畏惧，除了性格刚烈，还有个原因就是她不错的家庭背景。“我以前很低调，跟朋友都很少提自己的家庭背景。但做了业委会主任，我必须高调，当时被打的业委会主任太多了，要学会保护自己。”最后，他们赶走了物业公司，收回地下车库和物业楼，还夺回了小区各种物业和工程文件，然后建立管理规约，将小区从衰败边缘拉了回来。
今年5月中旬，周洪斌从北京匆匆赶回西安，此行最重要的事情就是给8月份即将召开的业委会换届选举物色人。过去这些年，业委会培养的几个苗子都一一“夭折”——有的是因为工作调离搬走，有的是觉得付出和回报不成正比，选择退出。前段时间，周洪斌已经和从部队退休的丈夫定居在了北京，按照规定，他们在心晴雅苑的这套房子要退出来，法律意义上，她将不再是小区业主，自然也失去了业委会参选资格。她也觉得小区不能永远依靠他们这几个老人，需要新的人出来挑大梁。但事情做起来难，败起来易。周洪斌这次回来就是想劝劝一个在大学当副教授的青年业主，希望他出来参选。但她也知道大学老师工作忙，要带学生，还要搞科研，所以并无十足把握。
周洪斌心里也做着最坏的打算。“我们这几年合作的物业公司已经磨合得很好了。如果真的有一天业委会散架了，物业公司也可以全盘接下来。但是我相信我们业委会成立这么多年，还是会有人站出来。”
心晴雅苑的“善治”，仰赖的是一个稳定运转的业委会。从2011年成立至今，心晴雅苑小区的业委会成功进行了3次换届选举，换过两家物业公司，总共召开过10次业主大会，每次大会的投票率都在90%以上——这可不是一件轻松的事情。很多小区的业主自治都毁于失败的选举，业委会的决策议事功能常因为达不到法定投票率而无法发挥。一个运转良好的业委会，往往又依赖一两个灵魂人物。在心晴雅苑，担当这个角色的正是周洪斌，连续13年，任劳任怨，这也不常见。“而且做业委会主任要有一个很大的心脏，如果有谁说你一句，你就气得不行，也干不长久。”
其实业主自治模式从诞生伊始就显得很脆弱。当年最早的那批业委会主任，要么是心灰意冷下了台，要么是辞职后导致业委会陷于瘫痪。根据民政部时任副部长顾朝曦2015年在《求是》杂志上的文章，当时全国已经有22%的社区建立了业主委员会。但研究者们普遍判断，实际正常运作的可能仅十分之一。
北野，原名魏文生，他是一名作家和独立学者，曾是中国最有名的业委会主任之一。最高光的时候，北野接受过央视主持人白岩松的专访，还上过新闻联播。今年5月，本刊记者在上海长宁区一家意大利餐厅见到的北野，眼神依然锐利，但头发已经灰白，穿着熨烫过的衬衫，外面套一件浅色的休闲西装。他移居上海多年后，已经有了上海爷叔的派头，但说话仍然是一口地道的京腔。
北野是土生土长的北京人，小时候住在国贸附近拥挤的职工楼里。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，终结了延续半个世纪的福利分房制度，住宅商品化改革拉开大幕。房地产进入大开发时代，城市化进程开始加速，中国人的住房私有化率前所未有地提高——这不只是居住的，也是一场历史罕见的、巨大规模的社会重组，数以亿计的人被卷入其中，他们的生活空间发生急剧转变。
2001年，北野在银枫家园小区买下了人生的第一套商品房，一个100多平方米的复式。搬进去的时候，他形容“感觉像一步登天”，小区里有保安，有门禁，还有游泳池、会所。这些以前只在西方中产社区存在的事物，他一夜之间全都拥有了。
银枫家园是北京当年第一批比较高档的中产小区，位于望京的东南角，798艺术中心的北边，一共6栋楼，七八百户。2001年建成，当时的房价在6500元/平方米上下，小区里大户型多，一套房子卖100多万元，在当时能拿出这笔钱的都是经济实力不错的人群。小区里还有一栋楼被称为“富贵楼”，最小的户型面积是300平方米，最大的面积有600多平方米，相当于一亩地，住进了不少所谓的大人物。
21世纪之初，商品房小区对很多人来说仍然是一个新生事物。在这样一种空间里生活、共处，无论是北野这样从单位体制出来的城市居民，还是从农村进城的新市民，都需要一种全新的经验。北野挑了很久，才选中了这个小区，住进来后却开始经历各种鸡飞狗跳。“大家的生活还是停留在老习惯里，比如乱扔垃圾，门口乱堆东西，让人很无奈。”物业公司也和业主产生了激烈的矛盾。为了物业公司上调地下车库停车费的行为，部分业主还发动了“堵车行动”，因为小区里面住了大使馆的人，一度惊动了高层。
那时候，北野刚刚写完一本论述中国文明的书，脑海里还满是“自由、平等、博爱”的理想国想象。他很快就把这种想象投射到了小区的治理当中。北野最早也是业主维权的积极分子，当时小区里成立了一个管委会（即住宅小区物业管理委员会，2003年改名为业委会），主任是一个从法国留学回来的年轻人，带着大家和物业斗。但随着维权的进行，北野和他们的理念产生分歧。他觉得业主维权的目的不是“夺权”，而是把小区建设好，不应该处处与物业公司寻求对立。管委会的人不听他的，北野就在网上写文章。后来，他发起选举，管委会败选，他又牵头开始成立业委会。2003年，北野当选为银枫家园第一届业委会主任。
这时候，在北京、上海、广州等大城市，和银枫家园一样有不少小区也开始成立自己的业委会。在计划经济时代包办一切的机构和单位此时也都急于摆脱包袱，将基层治理的沉重负担交给市场和社会。业主自治的理念恰逢其时地引进来，很多地方对小区成立业委会的举动采取了鼓励，或者至少也是默许的态度。但业委会到底是一个什么性质的组织，当时在法律层面还很不明确——它既不属于群众自治组织的范畴（这与居委会不同），也不是民政系统里的社会组织。不过，很多学者对业主自治还是抱有很高的期待。
2005年，还在北京大学社会学系读研的盛智明开始跟着导师进行社区治理的比较研究。他关注的问题正是业委会这一新的业主自治组织是如何运作的。盛智明的田野调查点就是银枫家园，有段时间，他几乎天天泡在那里，对小区的里里外外比里面的业主还熟悉。他也结识了北野。这时候，北京已经形成了一个业主自治的小圈子，交流十分频繁，讨论的话题很多，比如小区本身治理的问题、物业的问题、法律层面的问题、业委会跟居委会的关系，等等。北野在网上笔耕不辍，也频繁接受媒体采访，成为圈子里的核心人物。
后来，盛智明把银枫家园的案例写入了自己的论文。毕业后，他从北京到香港读博士。内地的房地产行业的很多制度都取自香港。业委会也能在香港找到对应物，叫业主立案法团，权限很大，代表业主大会行使治理权。2010年前后，盛智明调研过香港的第一个大规模中产社区美孚新邨。这个小区于1968年至1978年间落成，共建有99幢住宅楼，是全港楼宇数最多的住宅小区。但40多年过去，盛智明发现，那里的建筑外立面还是很新，小区内部环境也管理得很好，一点也不像内地的老旧小区早早呈现的破败景象。这背后就离不开业主立案法团的运作。
但在银枫家园，身为业委会主任的北野很快就发现，自己已经成为小区里“众矢之的”，各种鸡毛蒜皮都找上了他。干过的老同志劝他，做这个工作，服务大家，就当去当了三年兵。他自嘲，这哪里是去当三年兵，而是等于坐了三年牢。他暂时放弃了写作，全职投入到业委会工作中。有邻居私搭乱建找他投诉；有的女业主因为老公出轨大半夜来抱着他痛哭。还有一次，一个老太太大半夜给他打电话说自己要跳楼，因为楼上的邻居下水管道漏水淹了自家，她几次沟通都没人理她。
典型的中国式住宅小区的空间设计，使得小区治理的问题变得更加复杂。武汉大学社会学院副教授王德福将其总结为三大特点：集合式建筑+围合式空间+高密度居住。集合式建筑，就是中国的住宅小区一般都是高层或者超高层，分为多个住宅单元。围合式空间，则构成了一个更加复杂的空间形态，“比如美国城市里面的住宅很多都是独栋的公寓，我们叫门禁社区，出了家门口，人们就进入市政空间。但中国大多数封闭式小区，从家里出来到进入城市空间还有个过渡地带，这个地带是半公半私的，叫共有空间。在这样一个空间里，大家如何共处，如何共同来管理，对大多数中国人来说都是一个新的挑战”。前面两点，也决定了中国很多小区都是高密度居住，比较拥挤，这又会给人们的心理和行为带来很多影响。“比如你下了班回来，发现没有车位了，情绪就容易暴躁，更容易跟邻里发生摩擦”。
在业委会主任的任上，北野坚持了不到两年，选择辞职。北野觉得，苦和累倒是其次，关键是“你全心全意为大家服务，还天天有人给你造谣，要不说你拿人开发商的钱了，要不说你搞一言堂”。北野告诉本刊记者，导致他辞职的导火索是一个工程。当时有个工程方来找北野，希望他同意在小区里建BB机基站，北野本来觉得这件事不在他管的范围，自己也不懂工程，就给推了。过了两天，业委会的一个老同志找上门，劝北野说这事得干。北野问为什么。他说有回扣。北野坚决不答应。老同志一听，连忙解释，说“你理解错了，这钱不是拿到我们自己腰包里，而是拿来给业主办事的”。但北野还是不同意：“回扣就是回扣。而且你如果拿了这个钱，跳进黄河也洗不清了。你拿了1万块，人家说你拿了10万，9万自己贪了，你怎么解释？”两人急了眼，吵了一架。
最后没办法，他们只能让业委会投票决定。北野本来很自信，觉得大家会支持自己，结果是5比2，赞成的一方获胜。“他们都说只要咱们不装自己兜里，拿了没关系，这样也是造福小区。”北野说，“到这儿，我发现这事儿不能再干下去了，价值观的冲突是没有办法弥合的。这件事如果我继续坚持，就违反了原则。如果我不坚持，我放弃了自己做人的原则。”北野难受了好几天，最后还是利用了自己的影响力，告诉物业经理这事不能干。
很多人把小区治理的失败，归结于这是一个陌生人社会，缺乏共同利益基础。尤其是在商品房小区，对住户的筛选机制只有一个——购买力，住进来的人身份、职业、年龄、志趣，千差万别。而中国人又没有经过公共事务训练，要达成集体行动的共识难之又难。大家能想到的解决办法就是让人们走出家门，互相认识，建立信任。
北野在担任业委会主任时策划过一个邻居节，在每年5月的第二个星期天举行，让每家做一个菜端出来，大家一起在广场上聚餐。北野把这个想法告诉物业公司，物业公司起初是百般不愿，怕担责任——“万一要是有人搞破坏，往菜里放点老鼠药，怎么办？”等到邻居节举行的头一天，物业公司的老总还给北野打电线家报名，加上我们业委会7家，这不是有10家了吗？得干！”
结果第二天，广场上来了300多人，做了99个菜，整个社区都沸腾了。很多邻居感叹，从来都没在小区见过这么多人。北野明白过来：“为什么报名的人那么少，来的人那么多？这就是中国人的性格啊。他可能做，但不说。”
银枫家园的位置比较靠里，离主干道有段距离，居民去坐公交车要步行一两公里，对老人小孩尤其不便。北野一琢磨，想到国外社区互助的理念，就以业委会的名义在小区旁找了块大石头，贴了张通知，设了一个顺风车站，号召开车出行的居民捎一下步行的邻居到公交站。一个老大妈后来跟北野说，那块石头是冷的，但顺风车站暖了所有人的心。她有一天抱着试试看的心态在大石头旁边等了一下，没想到真有邻居拉了她。老太太回家就跟他儿子说：“儿子，你以后只要开车经过，一定要停下来拉别人，要不然你对不起我。”
即使从业委会辞职后，北野也并没有放弃社区实践。他将自己的家向邻居们开放，不定期举办读书会活动。在好几年的时间里，他经常分享的一本书叫《家庭美德指南》。他希望以这种方式给小区公共事务培养更多的积极分子，让他们通过业委会的选举轮替制度去影响小区的治理。
“对内治理确实是最难的。”做了13年业主自治，周洪斌生发出这样的感叹，“比如小区业主私拉乱建、在楼道里乱堆杂物、乱扔垃圾，还有高空抛物等行为，有时候解决起来比跟开发商、物业公司维权还难。”心晴雅苑小区离西安有名的赛格电脑城很近，一些做生意的业主和租户就把房子私自改为仓库或者办公室。从2020年开始，周洪斌带领业委会在小区开展“住改仓”整治，推进十分艰难。
“我们小区的楼都是按住宅设计的，承重标准和写字楼或者仓库不一样。”周洪斌告诉我，他们业委会里头就有西安建筑科技大学搞结构力学的教授，房屋设计是什么标准、每平方米承重多少，他都算得很清楚。“有些电子产品，比如打印机加上打印纸，堆放在一起特别沉。我们楼是2003年建的，还经历了2008年地震，整个建筑结构本身已经有点疲劳，再这样超标准地堆放货物，安全隐患很大。”但在法律上，物业公司和业委会都没有执法权，不能强行要求人家拆除。后来，他们在新的《民法典》所规定的“相邻权”中找到了法律依据——因为这种行为侵害到了相邻业主的居住权利。周洪斌就鼓励和支持业主去起诉有“住改仓”行为的邻居，帮助他们发律师函。这才把很多仓库从小区里慢慢清理出去。
心晴雅苑建成时也是一个中高档的商品房小区，住进来的除了部队研究所的工程师，还有附近高校的老师、在电脑城从事IT行业的创业者，受教育水平相对较高。“但这毕竟是一个商品房小区，不像过去的单位住房，大家比较陌生。我们就通过各种活动把它从一个陌生人小区变成熟人小区。”周洪斌介绍，心晴雅苑小区目前开办了各类兴趣组，有歌唱组、种植组、酵素组、运动组等，面向小孩则成立了爱莎公主队、小虎队，还有小小家园护卫队。业委会每年会给这些小组以及相关的活动补贴一些钱，不多，只够买些教材、小礼品，目的是调动大家的积极性。
为了打造小区的花园，周洪斌当初也是发动业主出来种草、种花，一开始参与者也不多，年复一年坚持下来，就感染了更多住户。“后来要种草种花的时候，我们的居民就像过年似的，各自搬个小板凳出来。”小区绿化要搞好，首先是土壤要好。“因为大部分小区的绿地都只有一层很薄的土壤，底下是建筑垃圾，用了几年，土壤就板结退化了。”周洪斌从外面引进了用厨余垃圾和绿化垃圾混合进行好氧堆肥的做法。“这样一方面节省了运送垃圾的费用，一方面也省下了购买腐殖土、有机肥料的钱，而且也给小区的积极分子创造了参与机会。”
为了把尽可能多的人动员起来，心晴雅苑在业委会的组织架构上也费了心思。业委会成员加上候补的一共13个，其中1个主任，4个副主任（副主任同时兼任四栋楼的楼长），每栋楼还有单元长、层长。业委会之外还设立了一个十几人的监事会，“如果有新业主或者合适的并且愿意关心小区事务的业主想进来，可以先进入监事会”。业委会每月有例会，监事会也一起开会议事，起到监督作用。在业委会和监事会之外，心晴雅苑还设立了一个顾问委员会，将历任的年级较大的业委会成员和监事会委员纳入进来。“他们一般不出面，但遇到重大事项，比如搞装修、设备更新，有些老成员的专业技能还是可以派上用场。”周洪斌说，业委会的运作还要建立在法律规范之上，所以还聘请了律师、社区治理顾问和专职秘书。
心晴雅苑小区只有200多户，在小区里属于规模较小的，这客观上降低了业主自治的难度。“很多新型小区都是超过1000户的大型小区，还有不少超过3000户的超大型小区。小区规模达到一定程度后，就超出了社会能够自发合作的限度。”王德福说，“不管是按照奥斯特罗姆（Elinor Ostrom）的公共事务治理理论，还是奥尔森（Mancur Olson）的集体行动理论，社会自发合作一般都发生在小规模群体里，很重要的一点就是它的协商、合作成本比较低。”
王德福调研还发现，很多地方政府过去这些年鼓励社会创新，在基层社会以政府购买服务的形式引进了大量社会组织，让他们在小区里开展活动和服务，但最后收效并不明显。他前不久去武汉的一个区，区里每年用于购买社会组织服务的费用高达两三千万，但花了这么多钱下去，一点水花都没砸出来。来享受服务的永远都是几个老面孔，和政府的投入并不相称，很多活动也渐渐流于形式，对培养大家的参与意识、认同感归属感帮助并不大。
2007年，北野把银枫家园的房子租出去，搬离了这里。盛智明后来到上海大学社会学院任教。10年前，盛智明回访过银枫家园，当时发现小区的面貌已不如当初，第一批住户很多已经搬走，去了更新、更高端的小区。而当年那批从事业主自治的活跃分子，后来都转向了不同的道路，有的做了物业纠纷的律师，有的完全退出，还有一部分人投身到了物业管理行业。
“熟人社会的本质还是德治，靠社区营造解决不了中国小区治理的问题。咱俩是朋友，不等于咱俩跟楼里面所有的人都是朋友。咱俩都交物业费，楼上的人可能就不交。甚至可能一群朋友交物业费，另外一群朋友不交。”说这线岁，也是北野的朋友，早年当过大学老师，做过高管，在香港开过公司。亚洲金融危机后，他把生意关了回北京投资房产。后来，他当上了朝阳园业委会主任。现在，他公开的身份常常是物业管理专家。
2001年，舒可心就做了业委会主任，和后来的北野一样，一腔理想，但怎么干都不顺。后来，他研究《信托法》（2001年通过生效），“比起熟人社会的德治模式，中国人需要的是契约社会的法治精神”。他搞出了一套“信托物业”的模式，过去这些年，在全国已经推行了几百个小区。在望京一家星巴克咖啡厅里，舒可心从一个用旧了的黑色背包里掏出了三个大保温瓶，一个黑色不透明的，上面写着“黑箱”，一个红色不透明的写着“红色物业”，一个透明的，舒可心指着说，就是信托物业。信托制要解决的是物业管理的透明和忠诚问题。在信托制下，业主只是把小区委托给物业公司去打理，受益人则是全体业主，双方缔结契约，业主可以随时查账。舒可心向本刊记者展示，在成都、常州等地，在政府支持下打造的治理平台上，小区业主甚至可以实时查看小区公共账户的每一笔开支。
随着物业管理行业的发展，市场兼并重组加剧，“物闹撬盘”的现象出现，物业纠纷又进入新的高发期。但与此同时，不同的探索也在进行中。从2017年7月起，心晴雅苑小区在更换物业公司的时候，放弃了传统的“包干制”模式，以酬金制来聘请物业公司，成为西安市首家以业主为主导的酬金制物业服务小区。“包干制就是物业费交了就属于物业公司，他们怎么收支属于人家的商业机密，业主无权过问。酬金制则是所有的收入，包括水电费、物业费都归全体业主，物业公司的年度预算要经过业主大会表决通过，收支要向业主做报告，到年底他们可以获得一定比例的酬金。”周洪斌解释说。这也是心晴雅苑小区每年能积累一笔可观的公共收益的原因。
无论是酬金制还是信托制，解决的仍然只是物业管理的问题，要把小区引向更好的治理，面临的挑战依然很多。王德福说，在现实之中，中国的社区治理常常体现为一种高度的“人格化自治”，很多治理理念的实现很难靠一套完美的制度设计——虽然这也很重要——很多时候仍然要靠具体的人。“比如社区层面，社区是什么行事风格，他怎么看待里面的各种关系，特别是跟业委会的关系，影响会很大。在小区自治层面，业委会成员，尤其是业委会主任个人的角色至关重要，如果这个小区里恰好有一个既有公心又有能力、懂得怎么协调各方面利益的人出来，小区的治理就会好，否则可能会好心办坏事，越搞越糟。”
很多商品房小区的治理都有个“治乱循环”的规律：一开始交房，大家相安无事，后来慢慢发现物业越来越不行，业委会又不作为，等小区乱到一定程度，矛盾积累，就会有人起来“”。王德福说，这时候就可能出现一个有能力有魄力的“强人”，形成一种“强人自治”。等他把历史遗留问题清理得差不多了，建立起新的业主规约、管理架构、制度等，经过一两个任期的过渡，小区就可以从乱到治，进入相对太平的时期，“强人”就可以退场。
所以，问题在于这样的“强人”能不能站出来，并且持续地输出。王德福自己有个推断，就是一旦一个小区的居住规模达到1000户以上，小区内部结构就符合社会的正态分布规律——两头的积极分子和消极分子都有，但都是少数，中间则是沉默的大多数，他们只关心自己的事情，对公共事务不那么敏感。王德福乐观地相信，一个社会里总会有些有公心、有能力的积极分子愿意出来做事，关键是政府和社会要给他们提供一个什么样的氛围，让他们敢站出来，而且持续地去行动。
中国城市小区里面还有个独特的地方，就是里面存在一个党和政府的基层组织体系，它可以直接下沉或渗透到居民的身边来。“这在很多社会尤其是西方社会是不存在的。基层组织体系对于克服市场失灵、社会失灵等问题，其实是一个非常好的优势，但关键是我们怎么去把它转化过来。”王德福认为，“政府的作用应该是催化合作，仅限于促成社会合作的达成，以及为这种社会合作提供必要但有限的外部支持，不要介入到小区具体的管理事务当中来。”
然而，中国社区治理的困境又常表现为“不成熟的社会、不完全的市场和不放心的政府”三者叠加的影响。“一些地方的政府不放心，要么是怕出乱子，要么是怕搞得不好，影响我‘创文创卫’，导致边界掌握不好，老是越界。”越界带来的最不好的影响，就是阻碍居民的公共责任意识的生长。“如果一个小区的垃圾堆成山也没人管，这应该是由小区的全体居民来承担后果。你要允许它乱，允许它烂，影响到大家切身利益了，这样才会促使更多的人去关心去行动。这也是一种社会反馈机制。但现状是居民一遇到事情，马上打12345或者去网上去发帖子、发抖音，一些地方的政府就很着急，觉得是不是要影响社会稳定了，然后就要去管管。”
王德福过去几年跑了很多城市不同类型的小区，发现很多地方特别是在“创文创卫”的时候，遇到小区卫生不达标，政府动员群众又动员不起来，就不断地推物业公司去干，物业公司干的也不情不愿，因为它本来是个市场组织。“然后政府单位就让自己的人穿个红马甲下去打扫卫生，这都是很不合适的，而且基层干部也很不理解：‘我们是拿着财政的工资的，为什么要来干这个活儿？’”特别是疫情这几年，很多人都发现社区成了一个好用的“工具”，搞摸底排查效率很高，一些地方政府各个条块就倾向都把任务、指标分配给社区去做，导致基层负担不断加重。
宁波一个社区挂着吊水接受本刊采访时说，她的日常时间安排已经精确到了小时。她管理的社区是一个随着新建商品房而成立的社区，下辖5个高端商品房住宅小区，常住人口6000多人，相比很多大型社区，规模已经算很小了。里面的住户以精英人群为主，对治理要求很高，但参与的积极性和热情却不高。这位社区上任后，花了一年的时间推动了小区业委会的成立。她说，因为现在基层治理强调“党建引领”，社区作为基层组织必须精心把关业委会参选人，要尽可能确保至少一半的成员是党员，所以平时就要挖掘小区里的积极分子，搜集他们的表现，还要对参选人一一面试，工作量不小，责任却很大。
周洪斌也说，和社区搞好关系对小区的治理很重要。他们平时开重要的会，还有选举投票，都要邀请社区工作人员到场，某种程度上也增加了业委会的权威性。而西部很多社区手里的资源有限，很多时候也无力顾及小区的事务，业委会的良好治理反而给社区减少了很多负担，心晴雅苑小区因为做出了各种成功的探索，周洪斌也愿意配合基层组织去申报项目，双方形成了融洽的关系。
此外，在房地产作为经济支柱的时期，很多地方的住宅项目开发都存在土地和物业产权不够清晰，存在很多灰色地带，这也给小区的治理埋下了隐患。周洪斌这两年还在带领业委会跟开发商公司打官司，试图拿回人防地下车库的产权。最近她还接到西安市自然资源规划局纪委的电话，说受理了他们的投诉。周洪斌准备马上就要去找他们谈。
王德福调研还发现，很多地方政府过去这些年鼓励社会创新，在基层社会以政府购买服务的形式引进了大量社会组织，让他们在小区里开展活动和服务，但最后收效并不明显。他前不久去武汉的一个区，区里每年用于购买社会组织服务的费用高达两三千万，但花了这么多钱下去，一点水花都没砸出来。来享受服务的永远都是几个老面孔，和政府的投入并不相称，很多活动也渐渐流于形式，对培养大家的参与意识、认同感归属感帮助并不大
很多人把小区治理的失败，归结于这是一个陌生人社会，缺乏共同利益基础。尤其是在商品房小区，对住户的筛选机制只有一个——购买力，住进来的人身份、职业、年龄、志趣，千差万别。而中国人又没有经过公共事务训练，要达成集体行动的共识难之又难。大家能想到的解决办法就是让人们走出家门，互相认识，建立信任。
这时候，在北京、上海、广州等大城市，和银枫家园一样有不少小区也开始成立自己的业委会。在计划经济时代包办一切的机构和单位此时也都急于摆脱包袱，将基层治理的沉重负担交给市场和社会。业主自治的理念恰逢其时地引进来，很多地方对小区成立业委会的举动采取了鼓励，或者至少也是默许的态度。但业委会到底是一个什么性质的组织，当时在法律层面还很不明确——它既不属于群众自治组织的范畴（这与居委会不同），也不是民政系统里的社会组织。不过，很多学者对业主自治还是抱有很高的期待。
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